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칼럼
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[민사칼럼] 재개발명도소송, 세입자강제퇴거 시키는 법
재개발 문제로 인해 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓이셨나요?
아마 이 글을 찾으셨다면 크고 작은 문제가 하나쯤은 발생하셨을 거라 생각되네요.
재개발이나 재건축 사업이 인가가 난 후에 사업을 진행한다고 하더라도, 모든 구역의 사람들이 이에 동의하진 않았을 겁니다.
그렇기에 지금 분쟁이 상황에 놓이셨겠죠.
퇴거에 대해 협의가 원할하게 이루어지지 않았다면, 세입자는 나가지 않는 것이 당연합니다.
동의서를 받아냈고, 이에 대한 보상도 해주었는데 억울하시다고요?
그렇다고 하여도 당장에 그들을 집에서 쫓아낼 수는 없습니다.
현행법에 따라 적법한 절차를 통해서만 세입자를 내보낼 수 있기 때문인데요.
개발이 지체되는 것을 더 이상 방치해서는 안 되는 상황이라면? 세입자 강제퇴거와 함께 최대한 손해를 줄이고 싶으시다면? 지금 당장 움직이세요.
부동산전문변호사 저 박진우가 이 과정을 3분내로 한 페이지에 담아 드리겠습니다.
재개발명도소송을 진행하실 때입니다.
퇴거하지 않는 세입자를 내보내기 위해서는 이를 위한 집행권원을 미리 확보해야 합니다.
즉, 거주지를 상대로 건물에서 나가고 그 점유를 이전해줄 것을 청구해야 하는데요.
여기서 문제가 하나 있습니다.
우리 법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 방향으로 개정되고 있는 것이죠.
그렇기에 사업이 본격적으로 진행되는 절차라 할 지라도 임차인에게 대항력이 있는 ‘임차권’이 등기되어 있다면?
실로 난감해집니다.
때문에 소송을 제기하기 전 임대차계약과 항병권이 있는지에 대한 조사를 철저히 진행해야 하는데요.
본인이 이를 꼼꼼하게 검토하기 힘들다면, 전문가의 조력을 얻으시는 것을 권해드리겠습니다.
일반적인 소송보다 번거로운 것이 팩트입니다.
재개발명도소송은 다수가 참가하는 형태입니다.
때문에 보다 복잡하고 번거로운 것이 특징인데요.
✅ 먼저, 조합이 구성되고 행정청의 인가를 받았다면 이후 사업시행계획에 대해 재차 행정청으로부터 인가를 받으셨을 겁니다.
✅ 그리고 60일 이내로 분양신청에 대한 부담금과 기간 등을 사업대상 토지의 소유자들에게 송달하셨겠죠.
✅ 이후 분양신청을 받으셨을 겁니다.
문제는 여기서부터죠.
사람들이 신청을 하지 않거나, 철회하거나, 분양대상이 아니였거나 등 계약체결을 하지 않았다면 현금청산의 대상이 된다는 거 아실 거라 생각됩니다.
여기서 협의가 잘 이루어지지 않는 경우에는 행정심판위원회의 재결로 이어지게 되고,
이후 의무 이행에 따라 부동산 소유권이 재개발조합으로 이전되게 되는데요.
이러한 과정을 통해 완전히 조합으로 소유권이 이전된다면 기존에 살던 사람들은 ‘불법점유자’가 된다고 생각하시면 됩니다.
이는 재개발명도소송을 청구할 수 있는 정당한 권원을 얻는 것이라 볼 수 있죠.
점유이전금지가처분신청, 잊어선 안되죠.
소송을 진행하고 집행을 하기까지, 상대가 그저 가만히 지켜만 볼까요?
어떻게든 책임을 지지 않기 위해 모든 수단을 쓸 것입니다.
그 중 하나가 제 3자와 새로운 법률관계를 맺는 것이죠.
만약에 상대가 무단으로 부동산을 매도하거나, 임대하거나 전대하게 된다면?
사실상 진행 중인 판결의 효력이 세입자에게 미치지 않습니다.
때문에 다시 새로 재개발명도소송을 진행해야 되는 상황에 놓이게 될 수 있는 것인데요.
아시다시피 부동산소송은 그렇게 짧은 기간에 해결할 수 있는 문제가 아닙니다.
만약에 또다시 소를 제기해야 되는 상황에 놓이게 된다면 사업이 지체되는 것은 한순간 일겁니다.
그러니 이런 불상사를 방지하고 싶으시다면 사전에 이러한 대비를 해두는 것이 현명하다는 점 기억해주세요.
막대한 비용이 들어가는 만큼, 더 이상 시간이 지체되고 비용을 낭비하는 일은 없어야 합니다.
소를 제기하는 것이 지연되면 지연될수록, 그리고 내 한순간의 실수로
또 다시 반복해야 되는 상황에 놓이게 된다면 시간을 되돌릴 수 없습니다.
최대한 빨리 지금의 문제를 종결시키고, 다시 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 힘쓰는 것이 우선이죠.
앞서 제가 일반적인 세입자 강제퇴거소송보다 훨씬 복잡하다 말씀드렸었는데요.
조기에 종결하고 비용을 절감하길 원하신다면, 관련하여 부동산전문변호사의 조력을 얻으시는 것을 권해드리겠습니다.
관련하여 제 변호가 필요하시다면
언제든 찾아주세요.
박진우였습니다. 감사합니다.
