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[민사칼럼] 임차인내보내기 위한 정당한 절차? [명도소송]
건물주라면 누구나 세입자와의 분쟁을 피하고 싶었을 겁니다.
처음 계약할 때는 서로를 믿고 시작한 관계였을 테죠.
허나, 이 글을 보고 계신 이상 신뢰로 이어졌던 관계는 절벽 끝에 매달려 있는 상황이라고 감히 판단해 보겠습니다.
“다음 달에는 꼭 드릴게요.” 안타까운 사정을 봐주는 것도 하루이틀이죠.
언제까지 배려하면서 손해보고 계실건가요?
새로운 세입자를 빠르게 구해 다시 시작하는 것이 훨씬 이득이라고 판단하셨다면 잘 오셨습니다.
강제 퇴거와 함께 임대료 미납 세입자 대응 방법을 확실히 말씀드릴 테니 집중해 주세요.
임차인내보내기, 당연히 이유가 있어야만.
세입자가 마음에 들지 않는다고 해서 무조건 강제로 내보낼 수 있는 건 아닙니다.
당연히 법적으로 인정되는 사유가 있어야하는데요.
대표적인 사유를 정리해 보자면 3가지로 나눌 수 있습니다.
1. 계약기간 만료
계약이 종료되었으면 당연히 나가야 하는 것이 상식이죠?
다만, 주택의 경우 묵시적 갱신이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.
임차인이 묵시적 갱신을 주장한다면 별도의 절차를 밟아야 하니 반드시 변호사에에 자문을 구해보시길 바랍니다.
2. 계약 위반 (임대료 연체 포함)
주택의 경우 2기(2개월) 이상, 상가는 3기(3개월) 이상 임대료를 연체하면 계약 해지 및 퇴거 조치를 진행할 수 있습니다.
중요한 점은 세입자가 밀린 월세를 내기 전에 해지 통보를 해야 합니다.
3. 임대인의 실거주
건물주 본인이나 직계가족이 실거주를 목적으로 사용할 경우, 갱신청구권과 관계없이 세입자를 내보낼 수 있습니다.
단, 거짓으로 실거주를 주장하면 법적 책임을 질 수도 있으니 반드시 실제 사유가 있어야 합니다.
지금 선생님께서는 두번째 사유에 해당하시겠네요.
여기서 말하는 2기란 2개월치 월세에 해당합니다. (예 : 월세가 40만 원일 경우 80만 원 이상 연체가 됐을 때.)
자, 이제 해당하는 상황이라고 판단이 됐으면 어떤 절차부터 진행해야 할까요?
잘 알고 계시듯이 나가라는 말을 공식적으로 전달해야 합니다.
바로 ‘내용증명’으로 말이죠.
명도소송 및 강제퇴거 절차는?
세입자가 월세를 연체했다면, 먼저 계약 해지 의사를 밝혀야 합니다.
앞서 언급했던 내용증명을 보내거나 직접 전달하는 방식으로요.
다만, 못들었다고 발뺌하는 경우도 허다하니 문서로 남겨두는 것이 좋겠습니다.
이후 세입자가 계약 해지 통보에도 불응할 경우, 바로 명도소송을 진행해야 합니다.
보통 3~6개월이 소요되는데요.
법원에서 승소하면 강제집행을 신청할 수 있습니다.
먼저 집행관이 나가라고 통보한 후 그래도 버티면 강제집행을 진행합니다.
명도소송은 시간이 걸리지만, 한 번 진행하면 반드시 해결할 수 있는 방법이죠.
혹시 비용때문에 망설이고 계실까요?
명도소송은 보통 500만 원 이상의 비용이 발생합니다.
결코 가볍게 생각할 수 없는 금액이죠.
하지만 소송에서 승소하게 될 경우 일부 보존 받을 수 있다는 점을 기억해 주시면 좋겠는데요.
승소하는 경우 법원에서는 상대방에게 소송 비용 일부를 부담 시킬 수 있기 때문입니다.
또한, 밀린 임대료와 소송 지연으로 인해 발생하는 손해를 생각하면 빠른 법적 조치가 오히려 더 경제적인 선택이 될 수 있다는 것이죠.
우물쭈물하는 사이 피해는 점점 커지고 있을테니 빠르게 법률전문가의 도움을 받아 해결하시기를 바라며 마칩니다.
