칼럼
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[민사칼럼] 토지경계침범 점유취득시효 주장하는 상대로부터 땅 되찾는 법
20년 넘게 썼으니 내 땅이라고 주장하는 상대방,
어떻게 대응해야 할까요?
내 소유의 땅에 누군가 허락도 없이 건물을 짓거나 담장을 세우고, 심지어 "20년 넘게 살았으니 이제 내 땅"이라며 점유취득시효를 주장하는 경우가 있습니다.
그렇다고 절대 감정적으로 맞서거나 이웃집 담장을 내 손으로 직접 부수면 안 됩니다.
오히려 주거침입이나 재물손괴죄로 역고소를 당해 법적으로 불리해질 수 있기 때문인데요.
그렇다고 눈 뜨고 토지를 뺏길수는 없는 노릇이기에.
20년 동안 점유했다는 이웃의 주장을 무력화하고 내 땅을 안전하게 되찾아오는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
상대방의 '자주점유' 추정 깨부수기
민법 제245조에 따른 점유취득시효가 성립하려면 ① 20년간 점유, ② 평온·공연한 점유, ③ 소유의 의사(자주점유)라는 세 가지 요건이 충족되어야 합니다.
상대방이 20년 동안 살았다고 하더라도 '소유의 의사'가 없었다는 점을 증명하면 시효를 깨뜨릴 수 있는 것이죠.
◾악의의 무단점유 입증
대법원 판례에 따르면, 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위(매매, 증여 등)가 없다는 사실을 잘 알면서도 타인의 토지를 무단 점유한 것('악의의 무단점유')이 입증되면 소유의 의사가 있는 자주점유의 추정은 깨집니다.
◾면적의 과다 여부 확인
이웃이 매수한 토지의 실제 면적과 비교하여 침범한 면적이 통상적인 오차 범위를 넘어 지나치게 넓다면, 법원은 점유자가 침범 사실을 알고 있었다고 보아 자주점유를 인정하지 않습니다.
점유취득시효 성립을 막는 대처 3단계
법원 소송에서 이기기 위해서는 단계별로 객관적인 증거를 확보하고 법적 절차를 밟아야 합니다.
◾1단계: 경계복원측량 실시
한국국토정보공사(LX)를 통해 공식적인 지적측량을 진행합니다. 이웃이 내 토지를 정확히 몇 제곱미터를 침범했는지 도면과 수치로 시각화하여 법적 증거를 확보하는 첫걸음입니다.
◾2단계: 내용증명 발송
측량 결과를 바탕으로 "침범한 건물을 철거하고 토지를 인도하라"는 내용증명을 보냅니다. 이는 상대방의 점유가 더 이상 '평온한 점유'가 아님을 선언하고, 시효 완성 전이라면 시효 중단의 근거로 삼을 수 있는 서면 증거가 됩니다.
◾3단계: 점유이전금지가처분 신청
본격적인 소송에 들어가기 전 반드시 해야 하는 보전처분입니다.
소송 도중에 무단 점유자가 다른 사람에게 토지나 건물의 점유를 넘겨버리면 소송에서 이겨도 집행을 할 수 없습니다. 현재 점유자를 고정해두는 안전장치입니다.
토지인도 및 건물철거 소송 제기
가처분 결정이 내려지면 정식으로 민사소송을 진행하여 법원의 판결문(집행권원)을 얻어내야 합니다.
◾건물철거 및 토지인도 청구
승소 판결을 받으면 법원의 강제집행을 통해 내 땅을 침범한 담장이나 건물을 합법적으로 철거하고 토지를 돌려받을 수 있습니다.
◾부당이득반환청구
상대방이 내 땅을 무단으로 점유하여 사용한 기간(통상 소송 제기 전 5년에서 최대 10년) 동안의 임대료 상당액을 계산하여 금전적으로 배상하라고 함께 청구할 수 있습니다.
상대방이 20년을 버텼어도,
땅을 되찾을 방법은 있습니다.
이렇듯 이웃이 "취득시효가 지나 이제 내 땅이다"라며 완강하게 나오는 상황일수록 법적 논리로 대응하셔야 합니다.
대법원 판례의 기준에 맞춰 상대방의 점유가 '남의 땅인 것을 알면서도 차지한 무단점유'임을 정교하게 입증해야 승소할 수 있죠.
법무법인 영웅은 첫 단계인 지적측량 결과 분석부터 점유이전금지가처분, 그리고 본격적인 철거 소송과 부당이득반환청구까지 부동산 분쟁의 모든 과정을 밀착 조력합니다.
내 소중한 자산을 침해당해 답답하고 억울한 심정이시겠지만, 철저한 법리 검토와 신속한 실무 처리를 통해 빼앗긴 토지를 가장 안전하고 명쾌하게 되찾아 드리겠습니다.
전문가와 함께라면 불가능해보이던 사건도 실마리를 찾을 수 있으실 겁니다.
