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칼럼
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[민사칼럼] 임차인내보내기, 꼭 명도소송만이 정답일까?
건물을 가지고 있는 임대인의 입장이라면 한 번쯤 겪어볼 분쟁이죠.
분명히 처음에는 큰 문제가 없었는데, 어느 순간부터 월세가 연체되는 세입자.
나가야 할 상황에서도 부동산을 점유하는 등 다양한 문제가 발생하게 되는데요.
이런 상황에서 어떻게 대응해야 되는지 문의하시는 분들이 참 많습니다.
제가 오늘 임차인내보내기에 대한 내용을 자세히, 그리고 쉽게 알려드리도록 할게요.
손해를 줄이고 싶다면? 신속히 움직이세요.
“한두 달 기다려주면 밀린 월세를 내겠지…”라는 안일한 생각으로 시간을 허비하고 계시진 않으신가요?
만약 부동산을 매입하기 위해 대출을 받은 상황이라면, 매달 나가는 이자를 임차료로 충당하셨을 겁니다.
미지급되는 개월 수가 늘어날수록 대출이자 상환이 막막해질 것이고,
신규 임차인을 미리 확보한 상황이라면 거주를 못 하는 동안의 손해를 배상해야 하는 상황에 놓이게 될 수 있겠죠.
특히나 해당 세입자가 영업을 목적으로 한다면 그 손해가 적지만은 않을 겁니다.
그렇기에, 이러한 손해들을 최소화하기 위해서는 지금 당장 움직일 필요가 있습니다.
임차인내보내기 위해선 이유가 있어야 합니다.
1️⃣ 대표적인 사유로는 바로 ‘계약기간 만료’가 있겠죠.
2️⃣ 두 번째로는 ‘계약서 내 사항이 이루어지지 않을 경우’입니다.
3️⃣ 또한 법에 따라 월세가 일정 회차 연체되었을 때도 가능한데요.
주택은 2기, 상가는 3기의 차임이 연체되어야만 해지 조건에 해당할 수 있습니다.
여기서 주의하실 점이 하나 있는데요.
반드시 ‘세입자가 밀린 월세를 지급하기 전’에 해지통보가 이루어져야 한다는 점입니다.
또한, 묵시적 갱신과 갱신청구권에 대한 것도 확실히 따져볼 수 있어야 하는데요.
만약, 만료 1개월 전까지 서로 계약에 대한 언급이 없었다면 묵시적갱신 상태로 볼 수 있습니다.
그리고 주택이라면 갱신청구권에 의하여 1회에 한 해 무조건 계약을 연장할 수 있게 되어 있다는 사실, 알고 계시는가요?
임대인에게 너무 불리한 조건이라고 생각하실 수도 있겠습니다.
그렇다고 해서 아예 막막한 상황인 것도 아닙니다.
부동산 소유자 또는 직계가족이 실거주를 목적으로 나갈 것을 요구할 경우, 청구권과 관계없이 임차인내보내기가 가능하기 때문이죠.
다만, 거짓으로 주장해서는 안 된다는 점을 함께 기억해 주세요.
내용증명 발송하면 효과가 있을까?
사실 인터넷에 검색만 해봐도 알 수 있는 내용이죠.
바로 내용증명이 법적인 효력이 없다는 점을 말입니다.
많은 전문가가 임차인을 압박하기 위해 내용증명을 발송하라고 말하지만, 사실 그 효과를 크게 기대하시면 안 됩니다.
심리적인 압박? 물론 느낄 수야 있습니다. 그러나, 이미 이러한 것들을 잘 알고 있는 경우라면?
소장을 받기 직전까지, 어쩌면 결과를 받기 전까지 심각성을 못 느끼는 경우가 대부분인데요.
당사자의 입장에서는 어이가 없습니다만, 실제로 이렇게 무지한 임차인들이 많습니다.
막상 눈앞에 일이 닥치기 전까지 아무런 대응을 하지 않는 거죠.
앞서 한 번 말씀드렸었죠. 손해를 줄이는 방법은 빠르게 법적 대응을 하는 것, 단 하나입니다.
승소하는 것만을 생각해서는 안 됩니다.
이후에 점유이전가처분부터 강제집행까지 고려해야 할 절차가 한두 가지가 아니니까요.
진행을 원활하게 하고 좋은 결과를 얻기 위해서는 부동산전문변호사의 조력을 얻으시는 것이 좋습니다.
관련하여 저 박진우의 도움이 필요하시다면 언제든 주저 없이 문의하세요.
늦은 저녁이고, 주말이고 관계없이 상담을 진행하고 있으니까요.
의뢰인의 이익만을 바라보고 직접 발로 뛰는 변호사이자 피해자들의 편에서 변호하는 영웅, 박진우였습니다.
(※ 사전 안내 없이 발생하는 비용은 없으니
안심하셔도 좋습니다.)
