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칼럼
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[민사칼럼] 세입자월세미납 시 계약해지 통보 가능할까?
안녕하세요. 부동산전문변호사 박진우입니다.
아마 월세를 받지 못하고 계신 임대인 분들이 지금 저를 찾아주셨을 텐데요.
세입자가 약속을 지키지 않아 월세 밀리면 어떻게 해야 할지 막막하실 겁니다.
이미 오랜 시간이 지났다면 빠른 시일 내에 밀린 돈을 받아내고, 또 퇴거를 요청해야겠죠.
답답한 마음에 여기저기 방법을 찾고 계셨을 여러분들을 위해 꼭 필요한 절차와 주의 사항을 지금 바로 알려드리겠습니다.
월세 밀리면 언제부터 내보낼 수 있나요?
월세를 내지 않는 세입자, 언제까지 기다려줘야 하는 건지 궁금하셨을 텐데요.
법적으로 그 기간은 명확하게 정해져 있습니다.
▶ 주택임대차법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
▶ 상가임대차법 제10조의8 (차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기에의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
즉, 2개월과 3개월에 해당하는 금액만큼 월세 밀리면 계약갱신 거부 및 계약 해지가 가능해지죠.
기억하셔야 할 점은 단순히 연체된 기간만을 의미하는 건 아니라는 겁니다.
만약 월세의 일부만 입금하는 상황이라면?
날짜는 지체되지 않고 지급하고 있어 이것도 계약 해지 사유에 포함되는지 궁금하실 수도 있을 텐데요.
법 조항에서 언급하고 있는 것처럼 2기와 3기, 즉 2개월과 3개월의 월세에 해당하는 금액만큼 연체되었다면 조건은 충족합니다.
예를 들어 한 달 월세 60만 원 중 절반만을 입금하고 있다면 주택의 경우 120만 원의 월세에 해당하는 4개월째에 퇴거를 요청할 수 있죠.
밀린 돈, 받아내려면?
우선 세입자를 내보내기 위해 계약 해지를 알릴 필요가 있습니다.
전화나 문자 등으로는 듣지 않는다면 내용증명을 보내두는 게 좋은데요.
내용증명은 상대방에게 심리적으로 압박감을 주는 효과도 있죠.
본격적인 소송 절차를 진행하기 전에 마지막으로 협조를 요구하는 강력한 의사 표현을 담아내기 때문입니다.
현재 세입자가 어떤 건물에서 얼마의 금액을 연체했는지, 그 기간은 어느 정도인지 구체적으로 작성한 뒤, 요구사항을 확실하게 요청하세요.
지속해서 지급을 회피할 경우 취할 수 있는 모든 법적 조치를 알림으로써 여러분의 정당한 권리를 요구할 수 있죠.
따라서 세입자가 월세 밀리면 여러분도 내용증명으로 경고를 전해두시길 바랍니다.
자발적으로는 나가지 않는다면?
내용증명을 보냈는데도 나가지 않고 계속해서 월세를 밀리는 상황이라면?
말로 해서는 해결이 되지 않는다는 뜻이니 어쩔 수 없이 강제로 내보내야 하겠죠.
하지만 여러분이 직접 들어가 짐을 빼라는 말이 절대 아닙니다.
안타깝지만 그랬다가는 되레 여러분에게 책임이 돌아갈 수도 있어요.
지금 당장은 답답한 마음이겠지만 합법적으로 대처하셔야 합니다.
집행권원을 정당하게 얻어내기 위해서는 명도소송을 청구해서 강제집행을 신청하세요.
앞서 내용증명을 보내두었다면 계약 해지를 이미 알렸다는 명백한 증거로 활용할 수 있죠.
그 밖에도 여러분의 주장을 뒷받침해 줄 수 있는 임대차계약서나 대화 메시지 등을 확보해서 갈등 상황을 입증하는 게 중요한데요.
아무래도 소송을 진행한다는 건 혼자서는 어려운 일일 수 있습니다.
이미 상황이 복잡해졌을 가능성이 높기 때문에 제대로 준비하지 못한 채로 청구했다간 불리한 상황에 부닥치기도 하죠.
그렇기 때문에 도움이 필요하시다면 법률인에게 법적 조언을 받아 철저한 준비를 해두시는 게 좋습니다.
여러분의 돈과 건물, 모두 정당하게 받아낼 권리가 있으니까요.
세입자의 기약 없는 말에 소중한 권리를 포기하지 마시길 바랍니다.
법률 전문가의 법적 조력이 필요하시다면 언제든지 저 박진우에게 문의 남겨주세요.
간단한 상담을 진행하는 것으로 비용을 요구하거나
선임을 강요하는 일은 없으니 안심하시고 연락주세요.
지금 필요한 것은 고민이 아닌 법률 조언입니다. ▼
