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[민사칼럼] 내땅에 남의 건물이 세워져 있다면? 토지인도소송 대응법

2026.08.21 조회수 1711회

01내땅에 남의 건물이 있다면 — 토지인도소송이 필요한 이유

내땅에 남의 건물이 버젓이 세워져 있는 걸 알게 되면, 대부분 당혹스러움과 분노가 함께 밀려옵니다. "언제부터 저기에 건물이 있었던 거지?", "저 사람은 무슨 권리로 내 땅을 쓰고 있는 거지?" 실제로 등기부등본을 확인해보고 나서야 자신의 토지 위에 타인의 건물이 서 있다는 사실을 알게 되는 경우가 적지 않습니다. 이런 상황을 그대로 방치하면 시간이 지날수록 문제 해결이 더 복잡해질 수 있습니다. 다행히 민법은 토지 소유자에게 무단 점유를 해소할 수 있는 뚜렷한 수단을 마련해두고 있습니다.

무단 점유, 방치하면 안 되는 이유

토지 위에 정당한 권원 없이 타인의 건물이 서 있다면, 즉 내땅에 남의 건물이 자리 잡고 있다면, 이는 토지 소유권에 대한 명백한 침해입니다. 그런데도 상당 기간 별다른 조치를 취하지 않으면, 건물 소유자가 "장기간 이의를 제기하지 않았다"는 점을 자신에게 유리한 사정으로 주장할 여지가 생기고, 사용료(지료) 상당의 부당이득을 청구할 수 있는 기간도 뒤늦게 시작된 시점부터만 인정받게 되어 손해가 누적될 수 있습니다. 문제를 인지한 시점에 가능한 한 빨리 법적 조치를 검토하는 것이 중요합니다.

토지인도청구권과 건물철거청구권의 법적 근거

민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 이를 근거로 토지 소유자는 무단 점유자를 상대로 토지의 인도를 구할 수 있고, 그 토지 위에 세워진 건물이 있다면 건물의 철거까지 함께 청구할 수 있습니다. 다만 건물 소유자가 토지를 점유·사용할 정당한 권원(임대차, 지상권 등)을 가지고 있다면 이야기가 달라지므로, 소송에 앞서 상대방이 어떤 권원을 주장할 수 있는지부터 파악해두는 것이 좋습니다.

유관사례

02토지인도소송, 어떻게 진행되나 — 건물철거와 사용료 청구까지

내땅에 남의 건물이 있다는 사실을 확인했다면, 다음은 실제로 그 건물을 철거하고 땅을 되찾아오는 절차입니다. 토지인도소송은 통상 건물철거청구, 토지인도청구, 부당이득반환청구를 하나의 소송으로 함께 제기하는 방식으로 진행됩니다.

건물철거 및 토지인도 청구 절차

소송을 제기하려면 우선 토지 등기부등본과 지적도 등을 통해 소유권과 경계를 명확히 확인하고, 필요하다면 측량감정을 통해 건물이 실제로 내 토지를 침범했는지를 객관적으로 입증해야 합니다. 소장에는 건물철거와 토지인도를 함께 청구하는 것이 일반적이며, 판결이 확정되면 상대방이 자진해서 이행하지 않을 경우 강제집행 절차를 통해 건물 철거를 실현할 수 있습니다. 소송 과정에서 상대방이 법정지상권이나 취득시효 등을 주장하며 다투는 경우가 많아, 초기 단계부터 이런 항변 가능성까지 염두에 두고 준비하는 것이 유리합니다.

부당이득 사용료(지료 상당액) 함께 청구하기

건물철거·토지인도와 함께 놓치지 말아야 할 것이 그동안 토지를 무단으로 사용한 데 대한 부당이득반환청구, 즉 지료 상당액 청구입니다. 통상 인근 유사 토지의 임대료 시세를 기준으로 감정평가를 거쳐 산정하며, 점유가 시작된 시점부터 실제로 토지를 반환받을 때까지의 기간에 대해 청구할 수 있습니다. 건물만 철거시키고 그동안의 사용료를 별도로 청구하지 않으면 그 이익만큼 손해를 감수하게 되는 셈이라, 두 청구를 함께 진행하는 것이 실무상 일반적입니다.

03법정지상권 — 철거가 막힐 수도 있는 예외

여기까지 보면 무단 점유자를 상대로 건물철거가 언제나 가능할 것 같지만, 실제로는 그렇지 않은 경우도 있습니다. 바로 법정지상권이 성립하는 경우입니다.

법정지상권이 성립하는 경우와 성립하지 않는 경우

법정지상권은 원래 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속해 있다가, 매매나 증여, 상속재산분할, 경매 등을 거치면서 소유자가 서로 달라진 경우에 인정될 수 있습니다. 대법원 전원합의체도 이러한 관습법상 법정지상권의 효력을 다시 한번 확인한 바 있습니다. 법정지상권이 인정되면 건물 소유자는 토지를 계속 사용할 권리를 갖게 되고, 토지 소유자는 철거 대신 지료를 청구할 수 있을 뿐입니다. 반대로 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐고 아무런 권원 없이 건물이 들어선 경우라면 법정지상권이 성립하지 않아 철거청구가 그대로 유효합니다. 결국 내땅에 남의 건물이 언제, 어떤 경위로 세워졌는지가 사건의 결과를 가르는 핵심 사실관계가 됩니다.

실제 상담 사례로 보는 대응 전략

한 의뢰인은 부친으로부터 상속받은 토지 위에 이복형제 명의의 건물이 서 있는 것을 뒤늦게 발견했습니다. 확인해 보니 원래 부친이 토지와 건물을 함께 소유하다가, 상속 과정에서 토지는 의뢰인에게, 건물은 이복형제에게 각각 나뉘어 상속된 사안이었습니다. 이 경우 관습법상 법정지상권이 성립할 가능성이 높아, 곧바로 철거소송을 제기하기보다 지료 청구와 협상을 통해 매수 또는 임대차 계약으로 정리하는 방향으로 전략을 조정했습니다. 이처럼 같은 '내땅에 남의 건물' 상황이라도 소유권이 갈라진 경위에 따라 대응 전략이 완전히 달라질 수 있어, 소송 전에 반드시 이력부터 확인해야 합니다.

정리하며

내땅에 남의 건물이 세워져 있는 상황은 단순히 "철거하면 끝"이라고 단정할 문제가 아닙니다. 토지와 건물의 소유 이력에 따라 법정지상권이 성립할 수도, 성립하지 않을 수도 있고, 그 판단에 따라 철거소송으로 갈지 지료 협상으로 갈지가 완전히 달라집니다. 문제를 인지했다면 소유 이력부터 정확히 확인한 뒤, 토지인도와 건물철거, 부당이득 사용료 청구를 함께 준비하시길 권해드립니다.